Cuando el error registral favorece a unos herederos: la rectificación de un bien social sin la intervención de todos los sucesores

Imagina que Javier y Elena contraen matrimonio. Javier tiene dos hijas de una relación anterior, Ana y Beatriz. Durante el matrimonio nacen Carla y Daniela, hijas de ambos. Años después, Elena compra un inmueble y paga íntegramente el precio. En la escritura declara ser soltera, aunque continúa casada con Javier bajo el régimen de sociedad de gananciales. La adquisición se inscribe únicamente a su nombre, con ese estado civil.

Javier fallece. Su sucesión intestada reconoce como herederas a Elena y a sus cuatro hijas. Ana y Beatriz descubren entonces que aquel inmueble fue adquirido durante el matrimonio y que su padre nunca apareció en la partida. Otorgan una escritura pública para rectificar la calidad del bien y acompañan la documentación que acredita el matrimonio y su condición de herederas.

El registrador observa el título exigiendo la intervención de todas las sucesoras. Elena, Carla y Daniela no quieren colaborar. La publicidad registral de una propiedad exclusivamente materna les resulta más conveniente que el reconocimiento del patrimonio que también interesa a Ana y Beatriz. La solución propuesta exige, precisamente, las firmas que estas últimas no pueden conseguir.

¿Tiene el registro alguna salida para este conflicto? ¿Ana y Beatriz se verán obligadas a iniciar una acción judicial para obtener tutela? Vamos paso a paso.

El primer paso consiste en comprobar qué se adquirió y bajo qué régimen patrimonial. Estar casado no convierte automáticamente en social todo bien que ingresa al patrimonio de una persona. Existen bienes propios, adquisiciones gratuitas y supuestos de subrogación; también puede regir la separación de patrimonios. En nuestro ejemplo, sin embargo, se trata de una compraventa celebrada durante la sociedad de gananciales, sin prueba que desvirtúe la presunción de socialidad. El artículo 311.1 del Código Civil establece: “Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario”¹.

La declaración de soltería no permite elegir un régimen patrimonial distinto ni transforma, por sí misma, un bien social en propio. Tampoco hace falta que el registrador declare probada una intención fraudulenta para aplicar la vía de rectificación. La discordancia objetiva entre el estado civil declarado, el matrimonio acreditado y la calidad legal del inmueble es el punto de partida. La eventual mala fe podrá tener otras consecuencias, pero no constituye un requisito adicional que las herederas deban demostrar para obtener esta rectificación.

Precisamente para este supuesto existe el artículo 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP). La disposición exige un título otorgado por “el cónyuge que no intervino o sus sucesores”, con la copia certificada de la partida de matrimonio inserta o adjunta, expedida después del documento de fecha cierta que contiene la adquisición. En el ejemplo, el cónyuge omitido es Javier. Elena sí intervino como compradora. Ana y Beatriz ejercen la posición transmitida por su padre y la escritura debe expresar que el inmueble corresponde al patrimonio social que conformaron Javier y Elena.²

Aquí conviene separar dos rectificaciones que suelen confundirse. Una corrige el estado civil consignado como dato de identificación. La otra modifica la publicidad de la titularidad al reconocer la calidad social del bien. El propio artículo 15 remite al artículo 85 del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) para la primera, pero establece requisitos específicos para la segunda. Presentar una partida de matrimonio y solicitar que se cambie una palabra en el asiento no equivale a cumplir el título especial exigido para rectificar la calidad del inmueble.

Tampoco toda inexactitud supone que el registrador transcribió mal la escritura. El asiento puede reproducir fielmente un título que contenía una declaración equivocada. El artículo 75 del RGRP comprende el desacuerdo con la realidad extrarregistral; dentro de ese marco, el artículo 15 del RIRP ofrece una solución específica. Por eso, trasladar sin más la exigencia de “todos los interesados” del artículo 84, literal b), del RGRP exige una justificación que la mera semejanza entre rectificaciones no proporciona.³

El Tribunal Registral ya ha afrontado el riesgo de hacer depender esta corrección de quien aparece como propietario exclusivo. En el CLXXIX Pleno, celebrado el 6 de diciembre de 2017, aprobó un acuerdo según el cual no se requiere la conformidad del titular registral para las rectificaciones de propio a social o de soltero a casado previstas en los reglamentos registrales. Durante la deliberación se destacó que la calidad del bien deriva de la ley y que la partida de matrimonio acredita un hecho independiente de la voluntad de los interesados.⁴

Por tanto, Elena no tiene que autorizar la corrección por el solo hecho de figurar como titular registral. El acuerdo no suprime la escritura del cónyuge omitido o de sus sucesores, ni resuelve expresamente cuántos herederos deben otorgarla. Su aporte consiste en descartar que la titularidad publicada otorgue, por sí sola, un poder de veto sobre la rectificación.

Un antecedente directamente pertinente es la Resolución 051-2005-SUNARP-TR-A, de fecha 16 de marzo de 2005, en la cual el Tribunal Registral revocó la observación del registrador, quien había exigido que la escritura rectificatoria fuese otorgada por todos los herederos, incluida la titular del inmueble. El Tribunal consideró transmisible la facultad de rectificar y aplicó por integración el artículo 65 del Código Procesal Civil para admitir la actuación individual en beneficio común ,concluyendo que “no es necesaria la intervención de todos los herederos, sino solo de alguno de ellos”.⁵

La expresión “sus sucesores” identifica a quienes continúan la posición del causante, pero no establece expresamente una exigencia de unanimidad. El contraste con las fórmulas “ambos cónyuges”, del artículo 14 del RIRP, y “todos los interesados”, del artículo 84.b del RGRP, refuerza esta lectura. Sin embargo, la ausencia de la palabra “todos” no resuelve por sí sola la controversia. También debe atenderse a la función y a los efectos del acto, toda vez que exigir unanimidad para una rectificación que reconoce un derecho común requiere una justificación que el uso del plural no proporciona.

La transmisión sucesoria del artículo 660 del Código Civil permite situar a las herederas en las relaciones patrimoniales de su padre. Los artículos 844 y 845 reconocen, además, la comunidad hereditaria y la aplicación supletoria de las reglas de copropiedad. En ese marco, el artículo 979 permite a cualquier copropietario reivindicar el bien común. Todo ello evidencia que el ordenamiento admite que la defensa del interés común sea promovida individualmente.⁶

Sin embargo, una escritura de rectificación no es una demanda de reivindicación. El artículo 979 no resuelve directamente quién debe otorgar el instrumento del artículo 15, y la facultad de presentar una solicitud tampoco debe confundirse con la legitimación para otorgar el título que la sustenta. La tesis se sostiene mejor en la norma registral especial, en la transmisión de la posición jurídica del causante y en el carácter común del resultado perseguido. La analogía con la defensa de la copropiedad complementa estos fundamentos.

Ahora bien, existe una objeción que merece ponerse a debate, pues el Tribunal ha explicado que la escritura rectificatoria también recoge el consentimiento de quien no intervino en la adquisición. Así lo desarrolló en la Resolución 648-2021-SUNARP-TR, vinculando el artículo 15 con el artículo 14 del RIRP y el artículo 315 del Código Civil. Karina Massiel Sánchez Sánchez sostiene esta misma explicación al comentar la norma señalando que la acreditación del matrimonio no sustituye la intervención formal del cónyuge omitido.⁷

Por ello, no alcanza con afirmar que la rectificación es declarativa. Debe precisarse qué declaración se formula. En el supuesto analizado, las herederas reconocen una adquisición documentada, con precio ya cancelado, y solicitan su correcta publicidad. El instrumento no contiene una nueva compra ni la asunción de nuevas prestaciones; tampoco renuncias a derechos de los ausentes o adjudicaciones a las comparecientes. Si incorporara alguno de esos actos, habría que calificarlo conforme a sus propias reglas. La unanimidad prevista en el artículo 971 del Código Civil para determinadas decisiones sobre el bien común no puede extenderse automáticamente a cualquier actuación que tenga relación con él.⁸

Reconocer una función de consentimiento en la escritura tampoco resuelve quiénes deben prestarlo después del fallecimiento del cónyuge omitido. Precisamente esa legitimación sucesoria es la cuestión discutida, y la exigencia de unanimidad debe justificarse atendiendo al contenido concreto del acto.

El beneficio común tampoco significa que Ana y Beatriz puedan apropiarse de la participación de su padre. La rectificación debe reconocer la calidad social del inmueble y respetar los derechos de todas las sucesoras. Carla y Daniela conservan su posición hereditaria, aunque no suscriban la escritura. Elena mantiene los derechos que le corresponden como cónyuge y heredera. La actuación individual se justifica por ese resultado común; no habilita a seleccionar quiénes recibirán la herencia.

No obstante, aparece una dificultad adicional, pues Elena también es sucesora de Javier. Entonces, ¿puede exigírsele la firma con ese argumento, aunque no sea necesaria como titular registral? Aquí la Resolución 1836-2019-SUNARP-TR-L, de fecha 19 de julio de 2019, contiene una precisión útil. Al interpretar el artículo 15, señaló que el cónyuge que ya intervino en la adquisición no necesita prestar nuevamente su consentimiento, aunque sea sucesor del cónyuge omitido.⁹

Esta distinción evita que el mismo consentimiento se reclame dos veces bajo denominaciones diferentes. También permite identificar el verdadero objeto del debate, a saber, la suficiencia de la actuación de Ana y Beatriz para obtener una rectificación que alcanza a todo el patrimonio interesado. La doble condición de Elena no convierte una corrección legalmente procedente en un acto sujeto a su aprobación discrecional.

Además, la continuidad sucesoria cuenta con otro respaldo. En los fundamentos 13 y 14 de la Resolución 261-2023-SUNARP-TR, el Tribunal Registral explicó que los herederos sustituyen al causante y que esa sustitución no los convierte, por sí sola, en terceros frente a la rectificación.¹⁰

Antes de cerrar el análisis, es necesario precisar el efecto patrimonial de la corrección. Durante la sociedad de gananciales, los cónyuges no son copropietarios ordinarios de una mitad de cada bien. Olga María Castro Pérez-Treviño y Luis García García explican que los bienes sociales integran un patrimonio autónomo, sometido a reglas distintas de la copropiedad por cuotas. El fallecimiento hace fenecer el régimen y abre la sucesión, pero reconocer la calidad social no equivale a realizar, en un solo acto, toda la liquidación y partición.¹¹

El Código Civil prevé atender las obligaciones sociales y las cargas, reintegrar los bienes propios y dividir por mitad los gananciales remanentes. La herencia comprende lo que corresponda al causante, y sobre ella concurren sus sucesores. Por eso debe evitarse la fórmula apresurada de que la rectificación adjudica automáticamente el cincuenta por ciento del inmueble a la viuda y el otro cincuenta por ciento a las hijas. La cónyuge también hereda; los cuatro descendientes tienen iguales derechos sucesorios respecto de su padre, cualquiera que sea su filiación.¹²

En una familia como la del ejemplo, la falta de cooperación puede resultar especialmente gravosa para las hijas de la relación anterior. Sus derechos no dependen de ser también hijas de la titular registral. Exigirles una unanimidad sin mayor fundamento hace depender la publicidad de su posición hereditaria de una negociación familiar que la ley no establece como presupuesto de la sucesión.

El registro conserva su función de calificación. Debe comprobar la adquisición, el régimen patrimonial aplicable, la documentación matrimonial, la condición sucesoria y el contenido de la escritura. También debe examinar los obstáculos de la partida y respetar los derechos adquiridos por terceros de buena fe durante la vigencia del asiento inexacto, conforme al artículo 87 del RGRP. La presunción de certeza del asiento, reconocida por el artículo 2013 del Código Civil, opera mientras no sea rectificado por las vías legalmente previstas.¹³

Si la documentación plantea una controversia que excede esas vías, sí será necesario acudir al órgano jurisdiccional por vía de acción. Pero la falta de voluntad de algunos familiares, por sí sola, no demuestra que el inmueble sea propio ni transforma toda rectificación en un litigio de propiedad. Exigir una escritura ratificatoria de todos solo ofrece una solución práctica cuando esas firmas pueden obtenerse; su ausencia obliga a resolver el problema de legitimación, no permite darlo por contestado.

En el supuesto descrito, Ana y Beatriz deberían poder obtener la rectificación mediante el título especial sin la firma de las demás herederas. Esa respuesta encuentra apoyo en la transmisión sucesoria, en la finalidad de la norma y en un antecedente que abordó directamente la actuación individual. Corregir la publicidad de un bien social no debería depender de que el error deje de convenir a quien aparece como única propietaria.

Notas

1. Código Civil, Decreto Legislativo 295, artículos 295, 302, 310 y 311.1 y 311.2. La presunción de socialidad admite prueba en contrario y debe distinguirse del régimen de separación de patrimonios. ↩

2. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución 097-2013-SUNARP/SN, artículos 14 y 15. La fecha posterior exigida corresponde a la expedición de la copia certificada de la partida matrimonial, no a la celebración del matrimonio. ↩

3. TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución 126-2012-SUNARP/SN, artículos 75, 84.b y 85. La exigencia de intervención de todos los interesados pertenece al artículo 84.b. ↩

4. Tribunal Registral, acta del CLXXIX Pleno, 6 de diciembre de 2017, intervenciones de las vocales Rosario Guerra, Gloria Salvatierra y Elena Vásquez, pp. 26–28; acuerdo sobre rectificación de calidad de bien o de estado civil, pp. 33–34, aprobado por catorce votos contra dos. Se aprobó como acuerdo plenario. ↩

5. Tribunal Registral, Resolución 051-2005-SUNARP-TR-A, 16 de marzo de 2005, apartados VI.1 y VI.2, pp. 5–6, especialmente fundamento 11. Debo precisar que la resolución interpretó el antiguo artículo 13 del RIRP, que todavía no mencionaba a los sucesores; sin embargo, ofrece una respuesta directa a la objeción de unanimidad. A mi juicio, la incorporación expresa de los sucesores en el artículo 15 vigente refuerza la continuidad de aquella facultad; no aporta, por sí misma, una razón para convertir su ejercicio en necesariamente colectivo. ↩

6. Código Civil, artículos 660, 844, 845 y 979. Véase también el artículo 65 del Código Procesal Civil, sobre representación procesal activa del patrimonio autónomo, utilizado por integración en la Resolución 051-2005-SUNARP-TR-A. La legitimación procesal no equivale, por sí sola, a una facultad general de disposición. ↩

7. Tribunal Registral, Resolución 648-2021-SUNARP-TR, 18 de junio de 2021, fundamentos 8–9 y 13–14, pp. 7 y 9–12. Sánchez Sánchez, Karina Massiel, comentario al artículo 15, en SUNARP, Comentarios al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, primera edición, mayo de 2018, impresión de octubre de 2019, pp. 59–61, especialmente p. 60. ↩

8. Código Civil, artículo 971. La unanimidad se exige para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él. Su aplicación presupone identificar la naturaleza y los efectos del acto sometido a calificación. ↩

9. Tribunal Registral, Resolución 1836-2019-SUNARP-TR-L, 19 de julio de 2019, fundamento 10, p. 8; véase el fundamento 13 para la adecuación de la rogatoria. La consideración sobre el cónyuge adquirente también heredero debe distinguirse de la solución dada a los hechos particulares del expediente. Conviene precisar que la resolución terminó encauzando su caso por una rectificación de estado civil, debido a sus hechos particulares; por eso, no le atribuyo una decisión general sobre cualquier grupo de coherederos. ↩

10. Tribunal Registral, Resolución 261-2023-SUNARP-TR, 20 de enero de 2023, fundamentos 12–14, pp. 8–10. La calidad de heredero no equivale a la de tercero; el caso examinado presentaba, además, obstáculos distintos de la transmisión sucesoria. Conviene acotar que el pronunciamiento no autoriza cualquier modificación, pues confirmó la denegatoria por las circunstancias de aquel expediente, entre ellas la adquisición gratuita y transferencias a terceros. La utilidad para el debate planteado consiste en mostrar por qué la sucesión no rompe automáticamente la posibilidad de corregir una inexactitud. ↩

11. Castro Pérez-Treviño, Olga María, y García García, Luis (2003), “El derecho de propiedad durante el matrimonio y la copropiedad”, Derecho & Sociedad, n.º 20, pp. 275–279, especialmente pp. 275–276. Código Civil, artículos 318.5 y 660. ↩

12. Código Civil, artículos 322 y 323, sobre liquidación y gananciales; 818, sobre igualdad de derechos sucesorios de los hijos; y 822, sobre concurrencia del cónyuge con descendientes. La determinación de cuotas sobre un inmueble concreto exige considerar los antecedentes y los actos sucesorios y de liquidación correspondientes. ↩

13. Código Civil, artículo 2013, modificado por la Ley 30313. TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, artículos 76 y 87. La rectificación no puede perjudicar los derechos adquiridos por terceros de buena fe durante la vigencia del asiento que se declara inexacto. ↩