Cuando el Registro no lo dice todo: alcances preliminares de la prescripción adquisitiva contra el tercero adquiriente de buena fe registral

Mi especial agradecimiento a mis profesores Moisés Arata Solís y Héctor Lama More, por su constante guía, apoyo y consideración en mi formación académica y durante la elaboración de este artículo.

I. Introducción

La usucapión contra tábulas es aquella figura en la que la prescripción adquisitiva de dominio se consuma en contra de lo que dice el Registro, es decir, la circunstancia en la cual un poseedor adquiere la propiedad de un inmueble que figura inscrito a nombre de otra persona. Esta figura enfrenta a la posesión con el Registro y, en el fondo, a la justicia material con la formal (García Montufar y Arata Solís, 2011).

Para ejemplificar esta controversia, analicemos el siguiente caso:

Pedro es propietario de un predio, el cual figura a su nombre en Registros Públicos; sin embargo, la posesión es ejercida por Raúl desde hace más de diez años, de forma continua, pacífica y pública. Marco, deseoso de adquirir la propiedad, consulta Registros Públicos y le compra el predio a Pedro sin haberlo visitado; la compraventa se inscribe. Cuando Marco se acerca para tomar posesión, se sorprende con que Raúl ya lo está poseyendo.

Tenemos entonces un conflicto entre Raúl, quien sostiene que es propietario por cumplir los requisitos del artículo 950 del Código Civil; y Marco, quien adquirió de buena fe de quien figura en el Registro y cuya adquisición se encuentra protegida por el artículo 2014 del mismo Código.

A partir de este caso práctico se pueden formular las siguientes preguntas, que serán materia de análisis a continuación: ¿Cuáles son las finalidades de la prescripción adquisitiva y del Registro Público?, ¿Quién adquiere finalmente la propiedad del inmueble?, y ¿por qué nuestro sistema jurídico protege más a una parte que a otra?

II. La prescripción adquisitiva de dominio: lógica y finalidad

En el ordenamiento jurídico peruano la prescripción adquisitiva es un modo originario y gratuito de adquisición del derecho de propiedad, pues el derecho nace de la ley y no de la voluntad del antiguo propietario. Se produce mediante la posesión de un bien inmueble durante un tiempo, de manera continua, pacífica, pública y como propietario. (Avendaño, J & Avendaño, 2017, p. 84).

Su objetivo es proteger la posesión cuando el propietario no ejercita su derecho. Esto significa, en opinión de Avendaño (2017): “un triunfo del hecho sobre el derecho”. Es decir, la prescripción adquisitiva hace prevalecer la verdad material de quien actúa como propietario sobre la verdad formal de quien lo es solo en el papel.

Dicha finalidad, en mi opinión, responde al cambio social y económico de las sociedades, puesto que resulta más provechoso que los bienes sean utilizados y generen productividad y beneficio para sus titulares, y no que permanezcan abandonados o en desuso. Cuando las propiedades se aprovechan, el mercado se dinamiza y la economía se desarrolla; en cambio, un bien inmovilizado no genera valor para nadie. García Montufar y Arata Solís (2011) lo sintetizan textualmente así: “merece mil veces mayor protección el campesino que cultiva la tierra (...) que aquel adquiriente, probablemente especulador, que (...) ni tan siquiera se ha dignado dar una mirada de comprensión al pedazo de tierra que va a adquirir”.

Respecto de la relación entre propiedad y posesión, los mismos autores indican: “la propiedad se justifica gracias a la posesión, ya que el título formal es sólo un medio para lograr la finalidad del dominio, cual es el ejercicio de los atributos de la propiedad, esto es, poseer”. Así, la propiedad es una posesión constituida en titularidad plena.

Esa lógica se plasma en el artículo 950 del Código Civil, que regula la prescripción extraordinaria (posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años) y la ordinaria (cinco años cuando median justo título y buena fe).

III. Finalidad del Registro Público: límites y alcances en relación con la usucapión

El Registro Público es aquella institución que se encarga de publicitar formalmente diversos hechos, actos o derechos, para garantizar la transparencia y seguridad jurídica de los intercambios económicos y permitir que las personas sepan con quién y respecto a qué están contratando. (Cárdenas Quirós, p. 1904)

Ahora bien, según el sistema peruano de transferencia, el artículo 949 del Código Civil dispone: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”. Ello significa que la inscripción es declarativa y no constitutiva: no crea el derecho de propiedad. Por tanto, el Registro no puede dar fe absoluta de la realidad jurídica del inmueble.

En la misma línea, el artículo 2014 del Código Civil, que recoge el principio de fe pública registral, no establece que aquello que figura en el Registro demuestre necesariamente el derecho de propiedad de algún sujeto. La protección al tercero adquiriente se basa en una presunción iuris tantum, es decir, que admite prueba en contrario, sobre lo conocible y declarado por la parte interesada:

“Artículo 2014.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante (...). La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.”

Este artículo protege al tercero adquiriente que, de buena fe, se basó en el Registro, pero no indica que este sea totalmente fiable respecto de las titularidades que publicita. Aquí radica la primera gran diferencia con la usucapión, que otorga, de forma absoluta e irremediable, certeza sobre la titularidad del derecho. (García Montufar & ArataSolís, 2011, p. 140)

Finalmente, concurren dos publicidades: la formal, del Registro, y la material, de la posesión. Asumir como veraz todo lo que señala el Registro, sin contrastarlo con la realidad física, desnaturaliza el propio sistema de garantías y generaría una “monopolización de la publicidad”, lesiva para los poseedores que actúan como propietarios. Registro y posesión, más bien, se complementan (García Montufar y Arata Solís, 2011, p. 142).

IV. Entonces, ¿qué debe prevalecer: la prescripción adquisitiva o la protección del tercero adquiriente de buena fe?

Para responder a esta pregunta y aterrizando la información a la situación presentada en la introducción del presente artículo, considero pertinente exponer, apoyándome en Gonzales Barrón (2010), los modos de adquisición de propiedad:

“Los modos derivados de adquisición de la propiedad son aquellos en los cuales se produce un acto de transmisión del derecho, es decir, dos sujetos están causalmente vinculados de tal suerte que uno da y el otro recibe (...) Los modos originarios son aquellos en donde el sujeto se convierte en titular (...) sin que el anterior propietario preste su voluntad favorable a la transferencia (...)”.

De estos conceptos podemos desprender que la adquisición originaria —siendo en este caso la usucapión— es “más poderosa” que algún acto de transmisión del derecho inscrito registralmente —como puede ser un contrato de compraventa— puesto que, en el primer caso, el derecho no se encuentra supeditado a nada y nace de la ley, mientras que en el segundo caso, el derecho está supeditado a la titularidad del transmitente.

Esta postura se refuerza con el artículo 952, según el cual la sentencia que declara la prescripción cancela el asiento “en favor del antiguo dueño”, sea este el propietario original o un tercero inscrito (Santillán, 2021). Además, el artículo 2014 solo protege frente a ineficacias del título del transmitente, y en la usucapión no hay transmisión ni contrato que subsanar (García Montufar y Arata Solís, 2011, p. 142).

No obstante, Santillán (2021) sostiene que el artículo 2014 protege al tercero frente a toda inexactitud registral, incluida la usucapión no inscrita. Ahora bien, esa protección no es absoluta, pues exige buena fe, y esta no se reduce a la simple ignorancia, sino que debe ser diligente. Por ello, quien pudo conocer la posesión ajena mediante una verificación razonable del predio no merece amparo. En el caso planteado, Marco, que ni siquiera visitó el inmueble, difícilmente podría invocar el artículo 2014, por lo que Raúl conservaría su propiedad.

En síntesis, si bien se privilegia por lo general a la prescripción adquisitiva, conviene revisar siempre los criterios que la doctrina y la jurisprudencia han desarrollado para determinar la buena fe registral del tercero adquiriente, ya que existen excepciones a la regla. Así, en la Casación 2185-2008-Lima, la Corte Suprema se pronunció en sentido distinto y privilegió la protección del tercero adquiriente que confió en la información del Registro frente a la tutela del poseedor prescribiente.

V. Conclusiones

En síntesis, nuestro sistema jurídico protege el hecho sobre el derecho, matizado por la protección del tercero adquiriente diligente. La usucapión es un modo originario que privilegia la posesión efectiva sobre el título formal; por ello, el artículo 950 reconoce como propietario al poseedor. La inscripción, en cambio, es declarativa (artículo 949): el Registro presume, pero no garantiza, la titularidad.

La fe pública registral es una presunción iuris tantum y no desplaza sin más a la posesión, pues ambas publicidades se complementan. Al ser originaria, la usucapión prevalece sobre la adquisición derivativa del tercero registral, cuya buena fe debe ser diligente.

Sin embargo, comparto la posición de un amplio sector de la doctrina, según la cual siempre debe analizarse el caso concreto a la luz de la buena fe diligente del tercero adquiriente. Puede ocurrir que el tercero adquiriente sí haya realizado diligencias y, aun así, estas no sean suficientes para acreditar su buena fe, pues lo relevante es si, en esas circunstancias, pudo razonablemente conocer la posesión ajena. Corresponde entonces al juez valorar cada caso, sin presumir que el Registro o la posesión prevalezcan siempre.

Bibliografía

• Álvarez-Caperochipi, J. A. (1986). Curso de derechos reales: Tomo I. Propiedad y posesión. Civitas.
• Arata Solís, M. (2020). Procedencia y fundabilidad de la pretensión de prescripción adquisitiva del poseedor que presenta título idóneo para adquirir el dominio. Gaceta Civil & Procesal Civil, (90), 87–106.
• Avendaño Valdez, J., y Avendaño Arana, F. (2017). Derechos Reales. Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú.
• Cárdenas Quirós, C. (2001). Registros públicos, clasificación de los bienes y transferencia de la propiedad (del Código Civil de 1852 a la reforma del Código Civil del Perú de 1984). Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, (667), 1903–1937.
• García Montufar, G., y Arata Solís, M. (2011). La prescripción adquisitiva contra tábulas versus la protección del tercero registral: Reflexiones en torno a un proyecto de reforma. THEMIS Revista de Derecho, (60), 137–148.
• Santillán García, P. (2021). Sopesando al tercero registral versus el usucapiente: Un enfoque desde el sistema peruano. Foro Jurídico, (20), 281–310.